Comprar un apartamento en España como extranjero no es una única operación, sino una cadena de 5 etapas: desde la obtención del número de identificación hasta la inscripción del derecho de propiedad. En la práctica, el proceso dura entre 6 y 10 semanas si toda la documentación está lista, y hasta 4 meses si surgen dificultades con la financiación o la verificación del inmueble.
En esta guía analizamos cada paso con ejemplos, errores habituales y plazos reales, basándonos en más de 80 operaciones realizadas para no residentes entre 2024 y 2026.
Paso 1. Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero)
El NIE es el número de identificación del extranjero. Sin él no podrá abrir una cuenta bancaria, firmar un contrato de compraventa ni pagar impuestos. Es lo primero que debe hacer.
Dónde obtenerlo
Existen tres opciones, en orden creciente de complejidad y comodidad:
- Consulado de España en el país de residencia. La vía más lenta: la cita puede tardar entre 4 y 16 semanas según el país.
- Comisaría de Policía en España (Oficina de Extranjería). Cita a través del sistema cita previa, espera de 2 a 6 semanas según la región. En Alicante suele ser de 3 a 4 semanas.
- A través de un abogado con poder notarial (poder notarial). La opción más rápida y cómoda: usted otorga el poder notarial y el abogado obtiene el NIE en 7-14 días. Coste: 150-250 € + gastos notariales de 60-80 €.
Documentación
- Formulario EX-15 cumplimentado (o EX-18 para residentes).
- Pasaporte + copia de todas las páginas con sellos.
- Justificante del motivo de la solicitud, por ejemplo, un contrato de arras o carta de la agencia.
- Justificante de pago de la tasa (modelo 790-012, aproximadamente 9,84 €).
- Dos fotografías en color 3×4 (para el consulado y la comisaría; para el abogado no son necesarias).
«El error más frecuente es intentar obtener el NIE sin abogado sin conocer el español. En el 30% de los casos esto acaba en denegación por formulario mal cumplimentado o motivo de solicitud incorrecto. El poder notarial ahorra tiempo y nervios.»
Paso 2. Abrir una cuenta bancaria en España
En teoría es posible comprar un apartamento sin cuenta española, pagando la operación mediante transferencia internacional. En la práctica esto complica mucho el proceso: el vendedor casi siempre exige un cheque bancario español (cheque bancario) y los impuestos solo se pueden pagar a través del sistema bancario español.
Qué bancos trabajan con no residentes
En 2026 cuatro grandes bancos trabajan establemente con extranjeros sin residencia:
| Banco | Plazo de apertura | Depósito mínimo | Comisión anual |
|---|---|---|---|
| BBVA | 5-10 días hábiles | €0 | €80–120 |
| Santander | 3-7 días | €0 | €100–150 |
| Sabadell | 7-14 días | €500 | €60–80 |
| CaixaBank | 5-10 días | €0 | €90–110 |
Documentación para abrir la cuenta
- NIE + pasaporte.
- Certificado de ingresos de los últimos 6-12 meses (PDF en cualquier idioma + traducción jurada al español si se solicita).
- Justificante de domicilio en el país de residencia (recibo de suministros o extracto bancario).
- Formulario certificado de no residente cumplimentado — cuesta 15-20 €, se tramita en el propio banco en 5-10 días.
Paso 3. Firmar el contrato de arras
Una vez elegido y verificado el apartamento, llega la etapa de reserva mediante el contrato de arras penitenciales, que equivale a un acuerdo de señal pero con consecuencias mucho más severas para ambas partes.
Importe de las arras
El importe estándar es el 10% del precio del apartamento. Si usted desiste de la operación, el vendedor conserva las arras. Si desiste el vendedor, deberá devolver el doble. Esto es precisamente lo que diferencia las arras de un simple anticipo (señal).
Qué comprobar ANTES de firmar las arras
Este punto es crítico: una vez pagadas las arras, es casi imposible desistir sin pérdidas. Due diligence mínima:
- Nota simple del Registro de la Propiedad — para verificar que el vendedor es realmente el propietario y que el apartamento no está hipotecado.
- Cédula de habitabilidad — certificado de habitabilidad. Sin ella no podrá contratar los suministros.
- Certificado energético — certificado de eficiencia energética del edificio.
- IBI de los últimos 4 años — certificado de ausencia de deudas del impuesto municipal.
- Quotas de comunidad — certificado de la administración de fincas que acredita la ausencia de deudas de comunidad.
- Si el apartamento es de obra nueva: licencia de primera ocupación y libro del edificio.
Paso 4. Firma ante notario (escritura pública)
Esta es la parte final y más importante del proceso. La operación es formalizada por un notario elegido por el comprador (es su derecho, no del vendedor). Todos los documentos se leen en voz alta y se firman en su presencia.
El día de la firma
En la firma están presentes: el comprador (o su representante con poder notarial), el vendedor, el agente inmobiliario, el abogado del comprador y, si se formaliza hipoteca, el representante del banco. El procedimiento dura entre 1,5 y 2 horas.
Qué se firma
- Escritura pública de compraventa — escritura notarial principal de compraventa.
- Escritura de hipoteca — escritura separada de hipoteca (si procede).
- Entrega de cheques (al vendedor + al banco en caso de hipoteca).
- Entrega de llaves y firma del acta de entrega.
Qué impuestos se pagan en el momento
Este es el momento más costoso de la operación: los impuestos y gastos pueden añadir entre un 10% y un 13% al precio del apartamento:
- ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva) — impuesto principal, 10% + 1,5%.
- Honorarios notariales — 600-1.200 €, según el valor de la operación.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad — 400-800 €.
- Honorarios del abogado (gestoría) — 1.000-2.500 €.
- Plusvalía municipal — la paga el vendedor, aunque a veces se traslada al comprador por contrato.
Paso 5. Inscripción e impuestos tras la compra
Tras la firma dispone de 30 días hábiles para pagar el ITP/IVA e inscribir el derecho de propiedad. Habitualmente se encarga de ello una gestoría, despacho jurídico-administrativo que asume todo el papeleo.
Cambio de titularidad de suministros
Inmediatamente después de la firma debe poner a su nombre:
- Electricidad (Iberdrola, Endesa, Naturgy) — 5-10 días.
- Agua (empresa municipal de agua) — 7-14 días.
- Gas, si existe — 5-10 días.
- Internet — normalmente 1-7 días.
- IBI y cuotas de comunidad — automáticamente tras la inscripción.
Impuestos anuales
No olvide las obligaciones anuales:
- IBI — impuesto municipal sobre bienes inmuebles, 0,4-1,1% del valor catastral, se paga una vez al año (agosto-octubre).
- IRNR — impuesto sobre la renta de no residentes por renta imputada, 24% del 1,1% del valor catastral — para apartamentos no arrendados.
- Quotas de comunidad — cuotas de comunidad de propietarios, 30-200 € al mes.
- Basura — tasa de recogida de residuos, 60-150 € al año.
Lista de comprobación
Antes de la firma asegúrese de tener:
- NIE y sus copias (mínimo 5 ejemplares).
- Cuenta bancaria abierta en España con el dinero ingresado para la operación y el pago de impuestos.
- Inmueble verificado — los 6 documentos del checklist anterior.
- Abogado que acompañe la operación y hable su idioma.
- Reserva del 12% del precio para impuestos, notario e inscripción, además del precio del apartamento.
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